En Florida, el propietario de un complejo de apartamentos debe realizar mantenimiento a su propiedad, en cierta medida, para garantizar que cumple con los estándares del código de construcción y que no pone en riesgo la seguridad y el bienestar de los inquilinos y sus huéspedes. No hacerlo deja al propietario vulnerable a demandas de negligencia de propiedad, aún cuando el peligro parece claro y obvio.
Ese fue el caso, por ejemplo, en Mann vs. Northgate Investors LLC, el cual fue examinado recientemente por la Corte Suprema de Ohio. La pregunta principal aquí era en qué grado el propietario tenía el deber de cuidado del huésped de un inquilino, en comparación con el grado al cual se esperaba que el propietario protegiera al inquilino de un daño. Al final, si en este caso el propietario simplemente hubiera cambiado una bombilla, podría haberse evitado toda la demanda.
Según los expedientes judiciales, esta demanda tenía su origen en un incidente de resbalón y caída por una escalera no iluminada por la noche en un complejo de apartamentos. En el verano de 2007, la víctima de 16 años de edad estaba visitando a un amigo, que vivía en el segundo piso de un complejo de apartamentos. La adolescente se fue alrededor de las 11 de la noche y vio que la escalera no estaba iluminada.
Llegó a la parte inferior y calculó mal cuántos pasos le quedaban. Como resultado de ello, tropezó y se dio de bruces con una ventana de vidrio, rompiéndola y cayendo al suelo cubierta en vidrios, sufriendo así numerosas lesiones.
En la demanda que presentó contra el propietario del inmueble, la víctima alegaba que el propietario fue negligente al no mantener una adecuada iluminación necesaria para salir e ingresar de manera segura a la propiedad por la noche. Esto representaba un peligro para residentes y huéspedes.
El propietario del inmueble se defendió argumentando que no había evidencia de incumplimiento de sus deberes para con la demandante, sosteniendo que en su calidad de «huésped», solo se le debía un cuidado ordinario, en contraposición al mayor grado de cuidado que se le debería a un inquilino. El propietario también argumentó que el peligro de una escalera no iluminada era tan claro y obvio que no había ninguna obligación de advertencia ya que se esperaba razonablemente que los huéspedes identificaran y evitaran el peligro.
La víctima de la caída sostuvo que la Ley de Propietarios e Inquilinos del estado obliga a los propietarios a realizar todas las reparaciones y mantenimiento necesarios con el fin de mantener la propiedad habitable y en buenas condiciones. Ello incluiría el mantenimiento de los sistemas eléctricos y las luminarias.
Inicialmente, la Corte de Primera Instancia concedió sentencia sumaria al propietario demandado, aceptando la posición de que el peligro era claro y obvio y que el propietario solo tenía un deber limitado de proteger a los huéspedes del inquilino de casa.
Sin embargo, esa conclusión fue revocada por la Corte de Apelaciones, que determinó que la doctrina de lo claro y obvio no se aplica cuando el propietario es negligente y que los huéspedes de los inquilinos tienen derecho a protección. Esa decisión fue ratificada por la Corte Suprema de Ohio.
Los propietarios que dedican un poco más de tiempo a asegurarse que la propiedad está bien iluminada y libre de peligros de caídas pueden reducir considerablemente el riesgo de litigios.
Aquí en el estado donde siempre brilla el sol, el Estatuto de Florida 83.51 detalla la obligación de un propietario de mantener las instalaciones. Estos requisitos sostienen que además de cumplir con los códigos de salud y construcción, en todo momento, los propietarios deben mantener durante el arrendamiento: Techos, puertas, ventanas, pisos, cobertizos, pasos, muros exteriores, cimientos y todos los demás componentes estructurales en buen estado y con capacidad de resistir las cargas y fuerzas normales. Las tuberías debe mantenerse en condiciones de funcionamiento «razonable», y los propietarios deben reparar una vez al año los daños a la rejilla. También debe tomar previsiones razonables con respecto a llaves y cerraduras, condiciones de limpieza y seguridad en las áreas comunes, calefacción en funcionamiento en invierno y detectores de humo operativos.
Si transcurre un tiempo entre el momento en que surge el peligro y el momento en que puede repararlo, pegue un cartel donde se advierta claramente del peligro potencial.
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